這兩年中國房地產(chǎn)市場在““房住不炒”定位不變,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,解決好大城市住房突出問題,增加土地供應(yīng),切實增加保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房供給“等一系列強調(diào)控政策的組合拳的調(diào)控下,逐步回歸到合理理性發(fā)展的軌道上來。從我們從市場的掌握數(shù)據(jù)看,去年的房地產(chǎn)市場,不管是新開盤總量,還是精裝修項目的開盤總量,都呈現(xiàn)不同幅度的下降。開發(fā)商為了加速資金回籠,修復(fù)“三條紅線”,從而更好的從銀行拿到融資貸款和資金支持。加速歷史開盤項目的去化節(jié)奏,樓盤的促銷手段和方法也是層出不窮,促銷和降價力度也是空前。這一定程度上加大了行業(yè)的內(nèi)卷和競爭。行業(yè)一度喊出了“黑鐵時代”的來臨。
雖然行業(yè)大環(huán)境面臨了一定的風(fēng)險和壓力,但是從去年整體銷售規(guī)模來看,行業(yè)還是維持了低速增長。全國商品房銷售面積為17.9億平米,同比增長1.9%。全國商品房銷售額為18.2萬億,同比增長4.6%。在新風(fēng)行業(yè)整體增長壓力較大的情況下,項目渠道無疑是托底和緩解風(fēng)險的最佳避風(fēng)港。每年一百多萬套的精裝修新風(fēng)配套規(guī)模,是任何一個企業(yè)都無法忽視的。
房地產(chǎn)項目市場,新風(fēng)企業(yè)的機會城市到底在哪里?對于城市的選擇,我的建議如下:一方面要關(guān)注城市的體量和人口及產(chǎn)業(yè)布局情況,一方面要關(guān)注都市圈和城市群的未來城市整合和協(xié)同效應(yīng)的發(fā)展機會。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,項目的周期性和節(jié)奏性開發(fā),是行業(yè)最大的特點,其次是城鎮(zhèn)化的推進,人口凈流入的城市,會是機會最大的城市,因為只有人,才有市場。哪些城市有核心產(chǎn)業(yè),有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),就能夠吸引人才流入,說明這些城市就有機會。對房地產(chǎn)行業(yè)來說是這樣,對于供應(yīng)鏈的配套企業(yè)來說,也是這樣。2021年,精裝修樓盤中新風(fēng)系統(tǒng)配套主要城市分布于南京、無錫、杭州、西安、成都、武漢、長沙、蘇州、重慶、鄭州等城市。TOP10城市的規(guī)模,基本會占到行業(yè)整體供應(yīng)規(guī)模的60%左右。如果你沒有踏準這個城市,項目市場上,如果要想有很大的市場規(guī)模是很難的。且這些城市基本都是省會城市和新一線城市,未來一段時間的規(guī)模效應(yīng)持續(xù)存在,建議重點關(guān)注。
房地產(chǎn)項目市場,新風(fēng)企業(yè)需要選擇的合作客戶是誰呢?當(dāng)下的房地產(chǎn)規(guī)??蛻簦m然還是以碧桂園、萬科、恒大、保利、中海、融創(chuàng)、龍湖、金地、旭輝、綠城等頭部開發(fā)商為主要客戶。但是中國房地產(chǎn)行業(yè)一直都是類金融模式的資金周轉(zhuǎn)和資源整合平臺,因為,在房子的整個運轉(zhuǎn)過程中,土地是國家的,錢是銀行的,房子施工建設(shè)是建筑公司的,銷售好多還都是代理機構(gòu)承擔(dān)的銷售職能,所以開發(fā)商在整個過程中,就是一個資源和資金周轉(zhuǎn)平臺。在新一輪的地產(chǎn)金融調(diào)控過程中,大部分頭部房企,都面臨了資金周轉(zhuǎn)和回款壓力,所以疊加到供應(yīng)鏈上,對于供應(yīng)商和服務(wù)商的資金支付出現(xiàn)了較大的風(fēng)險,所以這兩年陸續(xù)暴雷了很多開發(fā)商,比如恒大、泰禾、華夏幸福、世茂、藍光等。這是頭一批房企,我想肯定也不會是最后一批,隨著房地產(chǎn)市場整體縮緊,供大于求,市場競爭壓力增大,陸續(xù)還會有很多開發(fā)商暴雷。
在這個環(huán)境下,對于企業(yè)來說,保命比掙錢掙錢更重要。要不然一不小心,踏錯了市場節(jié)奏,跳進了坑,辛辛苦苦奮斗幾十年,可能會一下子回到解放前。當(dāng)前的這個環(huán)境下,開發(fā)商的選擇和貨款的及時支付能力,會成為合作的第一要素。因為對于新風(fēng)這個還比較小眾的產(chǎn)品,企業(yè)抗風(fēng)險能力本身就很弱,選準比選對更重要。所以我們建議在項目市場耕耘的新風(fēng)企業(yè)們,與其和頭部開發(fā)商相愛相殺,過著刀尖上添血的日子,還不如踏踏實實選擇一些資金狀況良好,支付能力及時的區(qū)域性開發(fā)商,進行深度合作。當(dāng)然對于央企、國企等資金雄厚的開發(fā)商,如果你有能力,還是需要開發(fā)和合作的,畢竟他們的資金情況會好一些。